Если у сособственника доля в залоге

Да, друзья, и такое бывает. Можно заложить свою долю в праве независимо от других сособственников.

Весь участок или другой объект недвижимости, принадлежащий разным лицам в долях, не будет считаться в залоге. То есть, обременение будет наложено только на соответствующую долю  объекта недвижимости. Однако, в договоре купли-продажи вашей, не обремененной залогом, доли, необходимо будет упомянуть, что покупателю известно о наличии обременения (указать какая доля, принадлежащая кому именно заложена). И получить документы от сособственника и его залогодержателя.

Как узнать о наличии залога на объект недвижимости

Есть ли залог или нет, можно, как минимум, тремя способами: выяснить у сособственника, получить выписку из Росреестра или узнать на портале Росреестра  в режиме он-лайн.

Если объект недвижимости в залоге, под справочной информацией о нем вы увидите строку о зарегистрированных ограничениях и обременениях, кликните на нее #8212 будет номер регистрации залога и дата регистрации.

Какие документы потребуются

Кроме отказа от преимущественного права покупки самого собственника, необходимо будет получить одобрение от его Залогодержателя.

Кто залогодержатель

Проще всего узнать наименование или ФИО залогодержателя у самого сособственника, заложившего свою долю или спросить в Росреестре, какой банк или другое лицо является залогодержателем в данном случае (то есть, у кого конкретно просить согласие).

Форма письма залогодержателю сособственника долей в праве

Письмо залогодержателю составляется в той же форме, что и сособственнику #8212 смотреть образец. В нем необходимо упомянуть, что вы извещаете залогодержателя о предстоящей продаже объекта на таких-то условиях, сослаться на наличие залога в пользу Залогодержателя таких-то долей объекта недвижимости по адресу#8230 , которые  принадлежат такому-то лицу (вашему сособственнику).

И просите подтвердить, что ему, залогодержателю, известно о всем вышеперечисленном и он, залогодержатель не возражает против отказа залогодателя (вашего сособственника) от преимущественного права покупки и продажи отчуждаемых вами долей.

Примерно в такой форме требуют этот документ государственные регистраторы, посоветуйтесь с регистратором, если будет какая возможность ДО сдачи документов на регистрацию.

***

Залогодержателю могут показаться странными и несколько необычными требования регистратора по одобрению сделки, однако, если вы объясните ситуацию и хорошо попросите, юристы залогодержателя подготовят вам необходимые бумаги.

Если у вас возникли затруднения в этом вопросе, пишите, обсудим.

А к некоторым помещениям и зданиям земля вообще не прилагается. Но и такую юридическую ситуацию можно описать в договоре купли-продажи и без проблем получить свидетельство о праве собственности на свою коммерческую недвижимость или другое строение.

____________________

Если вам была полезна эта информация, нажмите «Мне нравится» ))) Вам не трудно, а нам — приятно.

Права собственника недвижимости на земельный участок

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

То есть, вместе со строением покупатель здания или другого объекта коммерческой недвижимости, жилого дома (частного дома), гаража, сарая и других подобных объектов, приобретает те же права на участок, которыми обладал предыдущий хозяин.

Варианты оформления прав на землю под объектом недвижимости

Если продавец был собственником земли под принадлежащим ему строением, он обязан продать покупателю одновременно и строение, и землю. Земельный участок следует судьбе здания, он неразрывно с ним  связан. В противоречие с этим вступает только юридическая ситуация, где помещение принадлежит продавцу целиком, а участок находится в долевой собственности и для продажи необходимо обязательно получить отказ сособственников .

Если продавец был арендатором #8212 владел и пользовался землей по праву аренды, необходимо передать эти права новому собственнику. Например, по договору перенайма (что это такое и чем перенаем отличается от договора цессии ), либо #8212 нужно расторгнуть договор аренды и дать возможность следующему собственнику заключить свой договор аренды с собственником земли.

Если продавец обладает правом пожизненного наследуемого владения на землю, перед заключением договора купли-продажи он должен зарегистрировать свое право собственности на данный участок. А потом уже продать его вам вместе с объектом недвижимости, который построен на этом земельном участке.

Но часто бывает  и так, что  права на земельный участок под коммерческой недвижимостью не оформлены вовсе. То есть, земля государственная и находится в ведении соответствующего департамента региона, куда, в перспективе, можно будет обратиться за заключением договора аренды земельного участка под зданием или его части. И, впоследствии  - выкупить. Но, даже в этом случае, покупатель будет иметь право пользоваться участком, необходимым для эксплуатации и обслуживания принадлежащих ему помещений.

Возникает вопрос #8212 как отразить существующее положение в договоре купли-продажи помещения коммерческого назначения?

Формулировка пункта договора купли-продажи о неоформленной земле

В начале договора, в пункте, где описывается предмет договора #8212 строение, здание, необходимо упомянуть, что:

Права Продавца на земельный участок не оформлялись.

А потом где-нибудь в конце договора, например #8212  после пункта о передаче объекта недвижимости, добавить пункт следующего содержания:

В соответствие со статьей 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации Покупатель приобретает право пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации и обслуживания #8230 . (объекта недвижимости, являющегося предметом договора).

То есть, ничего страшного в этом нет, договор купли-продажи помещений без земельного участка (при отсутствии оформленных на него прав продавца) заключать можно. Главное, правильно прописать этот момент в договоре.

____________________

Если вам была полезна эта информация, нажмите «Мне нравится» ))) Вам не трудно, а нам — приятно.

Оспаривание кадастровой стоимости

Ты можешь не заметить, что у тебя все идет хорошо, но налоговая служба тебе напомнит.

Пьер Данинос

За последние годы Постановлениями Правительств многих субъектов Российской Федерации утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков.

Результатом пересмотра кадастровой стоимости явилось существенное увеличение налогового бремени землевладельцев по земельному налогу, в связи с чем собственники сталкиваются с такой проблемой: кадастровая стоимость, с одной стороны, представляет собой оценочную категорию, то есть для ее определения привлекаются независимые оценщики, с другой стороны, результаты самостоятельного исследования, организованного владельцем земли показывают, что земля может иметь гораздо более низкую рыночную стоимость, чем по данным кадастрового учета.

Расчет земельного налога, арендных платежей, а так же стоимость выкупа земельных участков и объектов недвижимости в собственность исчисляются исходя из их кадастровой стоимости. Муниципалитеты заинтересованы в завышенной кадастровой стоимости, так как для многих это значительная часть их финансовых поступлений. Кадастровая оценка проводится 1 раз в 5 лет методом массовой оценки. При такой оценке, очень часто, не учитываются индивидуальные особенности земельного участка и обременения связанные с ним.

В результате рождается вполне предсказуемый вопрос: почему необходимо определять налогооблагаемую базу по земельному налогу от стоимости, которая должна быть близка к рыночной, однако определяется «кем-то» и реально этой рыночной стоимости не соответствует?

А здесь возникает другая проблема – кадастровая стоимость утверждается нормативным актом, обязательна к применению и может быть оспорена только в специальном порядке.

Оспаривание кадастровой стоимости здания или земельного участка — законный вариант снизить налоговую нагрузку, уменьшить платежи по аренде или уменьшить сумму при выкупе имущества в собственность. А это важнейшие и актуальные проблемы на сегодняшний день для многих предпринимателей.

Существует два способа оспаривания кадастровой стоимости: в административном и в судебном порядке.

Здесь стоит отметить, что говоря о судебном порядке, обжалование возможно лишь в арбитражном суде. При этом, не имеет значения ни статус лица, желающего обратиться с соответствующей жалобой (т.е. не важно, предприятие ли это или организация, либо пенсионер), ни статус или качество земельного участка, для которого установлена кадастровая стоимость, и с которой не согласны (т.е. не важно, установлена ли обжалуемая кадастровая стоимость в отношении участка, используемого для промышленных или иных предпринимательских целей или же она установлена для участка, используемого для ИЖС или дачного хозяйства).

При этом существует лишь два основания, которые дают повод для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка:

- недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости

- установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Хотелось бы обратить внимание наших клиентов на то, что основания для обжалования кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с действующим порядком унифицированы, т.е. предполагают представление одинакового набора документов для рассмотрения спора по существу (делая различия лишь в процессуальной форме документов: для административного порядка обжалования должно быть подано заявление по требованиям Росреестра, в то время как при судебном обжаловании сама форма искового заявления (жалобы) должна соответствовать правилам арбитражного процессуального законодательства).

Оптимальным способом (но не единственным) выглядит оспаривание кадастровой оценки по основанию установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом предполагается, что владелец земельного участка, которому стало известно о новой кадастровой стоимости его земельного участка, имеет возможность провести собственную рыночную оценку. Такая оценка может уже оперировать не только (и даже скорее не столько) методами массовой оценки. Если результаты расходятся – можно обращаться с соответствующей жалобой в Росреестр или арбитражный суд.

При таком основании для обжалования, заявитель будет обязан, однако, представить для рассмотрения дела не только соответствующий отчет о рыночной оценке, но и положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям соответствующего закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

При этом на результаты оценки рыночной стоимости земельного участка, здания могут повлиять самые различные факторы: экономическая и политическая ситуация в регионе и стране, спрос и предложение на рынке, обременения земельного участка, наличие коммуникаций, его физические свойства, данные бухгалтерского учёта и отчётности, относящиеся к объекту оценки, рельеф местности, близость к основным транспортным магистралям, окружение, категория земельного участка и многие другие.

Между тем при решении вопроса о надлежащей дате, на которую обществу следует доказать рыночную стоимость объекта недвижимости при заявлении требования о ее внесении в качестве кадастровой, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимости и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Наша компания внимательно следит за меняющейся судебной практикой, поскольку многие наши клиенты заинтересованы в снижении завышенной кадастровой оценки их объектов недвижимости. Ни один судебный процесс по такого рода делам не обходится без судебной экспертизы, и именно на этом этапе возникают проблемы. Нам уже не раз приходилось сталкиваться с тем, что оценщики неохотно берутся за переоценку объектов недвижимости в городе, уклоняясь от её проведения по разным причинам. На самом же деле причина довольно проста: предоставление оценки, противоречащей оценке ГУИОН — означает для оценщика невозможность попадания в список оценщиков, допущенных к оценке городской недвижимости, а это — немалый кусок бюджетного финансирования. Хотя не все оценщики в этом участвуют, но закрывать такую возможность для себя не хотел бы никто.

В этой связи особенно важно, что мы работаем с полностью независимыми оценщиками, которые не только организационно, но и территориально не зависят от городских властей, которые, по естественным причинам, будут бороться за сохранение максимальной кадастровой оценки в любом случае.

Опыт работы показал, что наиболее распространенными являются следующие случаи завышения кадастровой стоимости:

- Разрешенное использование земельного участка определено не точно, удельный показатель кадастровой стоимости явно завышен.

- Разрешенное использование земельного участка определено верно, однако удельный показатель кадастровой стоимости явно завышен.

- Завышенный удельный показатель кадастровой стоимости определен на основании неверного разрешенного использования земельного участка.

- Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка не позволяет оценить шансы на успех как высокие. Однако, с учетом явного конфликта интересов между субъектом федерации и федеральным «центром» по факту поступления в бюджеты соответствующих уровней денежных средств, с учетом массового недовольства налогоплательщиков, а также соответствующих законодательных инициатив, нельзя исключать и возможность победы в нашем споре.

Эффективным средством защиты своих прав может явиться обращение в прокуратуру. Наряду с обращением в органы прокуратуры возможно подать соответствующие письма (жалобы, запросы) в налоговый орган, причем форма обращения может быть разной. Одновременное принятие вышеуказанных мер позволит привести в действие систему «сдержек и противовесов» и повысит шансы собственника на успех в данном споре.

Наша компания имеет успешный опыт в оспаривании кадастровой стоимости зданий, земельных участков и в получении положительных экспертных заключений в СРО на все без исключения отчеты составленные нашими оценщиками. Снижение кадастровой стоимости, а соответственно арендных и налоговых платежей, как правило, составляет 10-70%.

Источники: http://argumenta.ru/prodazha-pomeshheniya-s-doley-zemelnogo/, http://argumenta.ru/pokupka-zdaniya-ili-pomeshheniya-bez-zeml/, http://business-rezon.com/publ/osparivanie_kadastrovoj_stoimosti/1-1-0-1